2026年1月1日起，《中华人民共和国增值税法》及《财政部 税务总局关于增值税法施行后增值税优惠政策衔接事项的公告》（2026年第10号）、《增值税预缴税款管理办法》等一系列配套文件正式施行，标志着我国增值税制度完成从行政法规到国家法律的升级，正式进入法治化新阶段。2026年是中国财税法治史上具有里程碑意义的一年，随着《增值税法》的施行，运行多年的《营业税改征增值税试点实施办法》等规范性文件退出了历史舞台。这不仅是一次法律位阶的提升，更是一次税制要素的重构。

对于房地产企业而言，增值税是开发全流程中税负最重、影响最深、操作最复杂的税种之一。房地产行业作为资金密集、周期漫长、链条复杂的国民经济支柱产业，对增值税的感受最为深刻。从拿地时的土地成本抵减，到施工环节的进项取得，再到预售环节的资金回笼，直至交付环节的纳税义务发生，每一个节点都与增值税深度绑定。此次税法调整涉及土地取得、建筑施工、预售销售、资产重组等各个环节，旧有的规划逻辑被打破，新的规则体系已然建立。理解并适应这些变化，成为企业合规经营与税负优化的核心课题。本文系统梳理房地产企业最关注的11个增值税影响要点，从政策变化、实操影响、应对策略三个维度进行深入分析，旨在探寻合规前提下的税负优化路径。

一、施工环节：简易计税的收缩与调整

变化一：甲供工程简易计税取消

政策变化

甲供工程简易计税政策已确认取消。根据财税2026年10号公告，《营业税改征增值税试点有关事项的规定》中“一般纳税人为甲供工程提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税”的规定自2026年1月1日起停止执行。这意味着，此前甲供材项目可选择3%简易计税的规定正式废止。自2026年起，新开工的甲供工程项目原则上适用一般计税方法，税率为9%。若不属于清包工和老项目或小规模纳税人，甲方提供部分材料、水电等动力也不再可以选择简易计税。

需要特别注意的是，财税2026年10号公告明确将建筑服务简易计税范围限于营改增老项目和清包工工程，不再包含甲供工程。这一变化直接切断了甲供项目简易计税的通道。

过渡安排： 2026年1月1日前已适用简易计税方法的项目，继续按照原政策规定执行，已开工项目不受影响。

影响分析

对施工方面言，税负取决于能否取得足够进项发票。若材料采购能够取得13%的进项专票，通过进项抵扣后实际税负可能低于3%；但若材料采购难以取得合规专票，或材料成本占比过低，则9%的一般计税可能带来税负上升。对甲方而言，原本只能取得3%专票抵扣，现可获取9%专票用于抵扣，进项税额有所增加。但需要注意的是，甲方获得的进项抵扣增加，是以施工方税负可能上升为代价的，这需要在合同谈判中统筹考虑。

应对策略

甲供材合同签订时需重新评估计价模式。建议甲方在招标阶段明确要求施工方提供两种计税方案的报价对比，综合测算总成本变化。对于材料采购能力强的施工方，一般计税可能更具优势；对于材料采购渠道不畅的施工方，仍需在合同价格上给予适当倾斜。

变化二：清包工差额简易计税，但不能全额开专票

政策变化

清包工属于建筑服务范畴，适用与总包方相同的开票规则——差额计税保留，但开票必须拆分。根据财税2026年10号公告，纳税人提供建筑服务适用简易计税方法计税的，支付的分包款允许从含税销售额中扣除，但从含税销售额中扣除的相关价款，不得开具增值税专用发票，可以开具普通发票。

这一变化的关键在于：施工方就自身服务费部分开专票（3%），分包款部分只能开普票。与旧政策下可以全额开具专票相比，甲方抵扣直接缩水——只能就施工方服务费部分抵扣，分包款部分无法抵扣。

需要澄清的是，差额计税与发票取得类型无关。差额计税是在销售额里扣除支付分包款，分包款不管是取得增值税专用发票还是普通发票，都是可扣除的。这与进项税额抵扣不同——进项税额抵扣时，取得普通发票通常不得抵扣。

影响分析

以总包款1000万、分包款800万为例：旧政策下甲方可取得全额1000万的3%专票，抵扣30万元；新政策下甲方仅能就200万服务费部分取得专票，抵扣6万元，进项损失24万元。

这一变化直接增加了甲方的实际税负，相当于项目总成本上升。在合同谈判中，甲方需充分考虑这一因素，通过适当调整工程价款来平衡税负。

应对策略

建议甲方在合同中明确约定开票方式，要求施工方按新规拆分开票。同时建立价格调整机制，将甲方无法抵扣的进项损失作为谈判基准，要求施工方分担部分损失。对于大型项目，可测算不同分包比例下的税负影响，优化分包结构。

变化三：销售自产混凝土不再简易计税

政策变化

在营改增及后续过渡期间，为了照顾混凝土生产企业普遍存在的“进项抵扣不足”问题（其主要原料砂、土、石料往往难以取得增值税专用发票），国家税务总局长期允许一般纳税人销售自产的商品混凝土，选择按照简易计税方法依照3%征收率计算缴纳增值税。

随着《增值税法》及财税2026年10号公告对简易计税政策的全面梳理，针对自产货物的特殊简易计税口径被大幅收紧。虽然正式文件中未直接以“自产混凝土”为条目废止，但通过政策衔接的清理，原本依据旧规衍生的混凝土简易计税通道已实质性关闭。

影响分析

对房地产企业（甲方）的间接影响主要体现在：在甲供工程简易计税被取消的背景下，如果甲方考虑对混凝土进行“甲供”，其计税逻辑也变得复杂。甲方自行采购混凝土，可以取得13%的专票，但此举会再次减少混泥土企业的产值，如何在合同中进行价税分离，需要精算。虽然短期可能带来材料价格的上涨博弈，但从长期看，有利于规范建材市场秩序，倒逼混凝土行业进行上下游整合。

二、土地与拆迁：成本抵减的精细化管控

变化四：实物还建能否抵减销售额

政策变化

根据财税2026年10号公告，房地产开发企业销售适用一般计税方法的房地产项目，在取得土地时向其他单位或个人支付的货币形式拆迁补偿费用，允许从含税销售额中扣除。公告明确限定为“货币形式”。然而，权威解读显示，实物补偿（拆一还一）在法律效力上等同于货币补偿，可以作为拆迁补偿费用计入土地成本，在计算增值税时抵减销售额。

根据《中国税务报》2025年8月的专题分析，从法律依据层面看，《民法典》关于合同履行、债务履行的条款，明确将实物支付纳入“支付”的范畴。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条规定，货币补偿支付和实物补偿支付均为法定的补偿方式。

从增值税原理分析，企业以货币形式支付土地价款可抵减销售额，若以实物形式支付不可抵减，将导致企业在两种情形下的税负不同，不符合税收中性原则。同时，土地增值税和所得税政策均明确将实物补偿确认为拆迁补偿费。

实操要点

某房地产企业案例显示，该公司将2600万元安置房作价计入土地成本，成功抵减增值税销售额。其操作要点包括：需保留拆迁协议、政府或评估机构确认的安置房作价文件等资料，以证明拆迁补偿费用的真实性。安置房应作增值税视同销售处理，同时将该收入确认为拆迁补偿费，形成“视同销售—确认成本”的闭环处理。需提前与主管税务机关沟通确认，取得政策适用认可。

应对策略

房企在处理实物还建时，应建立完整的凭证链条：拆迁协议明确安置房作价标准；取得政府或评估机构的作价确认文件；按市场价格确认安置房视同销售收入；将视同销售收入同步计入土地成本。同时，在纳税申报前与主管税务机关充分沟通，确保政策适用无误。

变化五：母公司拿地，子公司开发需全周期持股

政策变化

财税2026年10号公告对财税〔2016〕140号文件的规定进行了延续并强化：房地产开发企业受让土地向政府部门支付土地价款后，设立项目公司对该受让土地进行开发，同时符合下列条件的，可由项目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款：

1. 房地产开发企业、项目公司、政府部门三方签订变更协议或补充合同，将土地受让人变更为项目公司；

2. 政府部门出让土地的用途、规划等条件不变的情况下，签署变更协议或补充合同时，土地价款总额不变；

3. 项目公司存续期间的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有（新增“存续期间”时间限制）。

新旧对比： 财税〔2016〕140号仅要求“项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有”，未明确持有期限，实务中易产生“仅设立时持有即可”的解读。新规明确“存续期间”，即项目公司从设立到注销的全生命周期内，全部股权不得脱离受让土地的房地产开发企业控制。

影响分析

这一变化影响极为深远：若存续期间股权发生变动，将直接导致项目公司无法扣除土地价款，需补缴巨额增值税，同时可能面临滞纳金与罚款。以地价10亿元的项目为例，若股权变动导致土地价款不得扣除，将增加增值税约8257万元（10亿÷1.09×9%）。

合作开发模式受限。联合体开发需确保各成员在项目公司存续期间持续持股，不得中途退出，否则将影响土地价款扣除。这要求房企在合作初期就明确股权锁定机制。

股权融资模式受阻。房企通过转让项目公司股权引入投资者的传统模式不再经济，转而采用债权融资、供应链融资等非股权方式，融资成本与难度可能上升。

应对策略

股权结构需提前规划。设立项目公司时，明确股权持有者必须是受让土地的房地产开发企业，签订股权锁定协议，约定存续期间不得转让股权。

融资模式需调整。优先选择银行贷款、信托贷款等债权融资，探索房地产投资信托基金（REITs）、资产证券化（ABS）等新型融资方式，避免股权融资导致的股权变动。

建立股权变动预警机制。定期核查项目公司股权结构，确保存续期间符合政策要求。若因特殊情况需进行股权调整，提前与税务机关沟通，寻求合规解决方案。

变化六：地下车位等需分摊土地成本

政策变化

根据财税2026年10号公告，当期允许扣除的土地价款计算公式为：当期允许扣除的土地价款 =（当期销售房地产项目建筑面积 ÷ 房地产项目可供销售建筑面积）× 支付的土地价款

关键定义更新： 房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。

影响分析

新规明确，地下车位等非计容面积，只要单独作价销售，就应纳入“可供销售建筑面积”。这意味着销售地下车位时，需要按比例分摊土地成本并从销售额中扣除。

对于房地产开发企业中的一般纳税人（选择简易计税方式的除外），单独作价销售的配套设施（地下车位、地下商业等），其销售额可以扣除该配套设施所对应的土地价款，前提条件是可以出售配套设施是可售的、并单独作价结算的配套公共设施。

应对策略

新规下，最终可抵减土地价款并没有减小，只是“时间后移”了。由于地下车位去化难度较大与时间较长，未来房地产开发企业可以计算的土地价款抵减销项税额将受地下车位去化的影响，前期可抵减的销项税额也变得更低，存在一定的时间性差异。房企需重新测算项目可售面积，将可售车位纳入土地成本分摊范围。

三、销售与交付：纳税时点与模式的重新定义

变化七：增值税纳税义务时间明确

政策变化

预缴规则已明确纳税地点以及缴纳时间。根据2026年发布的《增值税预缴税款管理办法》：纳税人采取预售方式销售房地产项目，向机构所在地主管税务机关预缴增值税（此前多为项目所在地预缴）。并明确房地产开发企业采取预售方式销售自行开发的房地产项目，应当在收到预收款的次月纳税申报期内预缴税款。纳税人转让或者出租与机构所在地不在同一县（市、区、旗）内的不动产，按照纳税义务发生时间向不动产所在地主管税务机关预缴增值税。但转让不动产，不包括房地产开发企业销售自行开发的房地产项目。

根据《增值税法》第二十八条，纳税义务发生时间为收讫销售款项或者取得销售款项索取凭据的当日；先开具发票的，为开具发票的当日。房企销售不动产，其增值税纳税义务发生时间，以“完成权属登记”或者“实际交付不动产”的时间来确定，按照孰先原则执行。

变化解析： 改变了以往更侧重于“权属变更”或“合同约定”的时点判断。新规更注重实物控制和风险的转移，即使未办妥产权证，但已完成交房，即产生纳税义务。

实操要点

预缴地点调整：预售环节预缴地点从项目所在地调整为机构所在地，企业内部管理流程需相应调整。

预缴期限统一：删除实践中极少使用的1日、3日、5日短期预缴期限，仅保留次月、次季度申报期预缴，大幅降低企业申报频次。

应对策略

企业需立即开展政策培训，确保财务、业务人员理解新规要点。建立跨项目预缴台账管理制度，借助财税管理软件按项目建立电子台账，自动关联合同、发票、完税凭证等资料。在复杂项目启动前，就适用政策和操作细节与两地税务机关进行咨询确认。

变化八：混合销售（如卖房送装修）

政策变化

《增值税法》第十三条规定，纳税人发生一项应税交易涉及两个以上税率、征收率的，按照应税交易的主要业务适用税率、征收率。这一规定改变了以往混合销售与兼营的模糊地带，为房地产企业促销活动的税务处理提供了明确指引。

区分处理

卖房送装修/家电：由于已在《商品房买卖合同》中表明出售的为精装修房，相应的装修、设备款已包含在房价中，不属于无偿赠送，应将取得的所有价款统一按销售不动产（9%）进行增值税纳税申报。

卖房送车辆：房屋按销售不动产（9%），车辆按视同销售货物（13%），属于两项应税交易，应分别核算适用不同税率。车辆应按照视同销售价格确认中的“按照其他纳税人最近时期销售同类货物的平均价格”来确定销售额。

卖房送车位：建议拆分合同分别处理。一般情况下，按销售房屋和销售车位拆分销售价格，分别签订合同，按照合同约定价格分别预缴或申报缴纳增值税。需特别注意合同价格应符合市场价格，否则税务机关有权按市场价格调整。若未对车位单独签订销售合同，或合同金额明显低于市场价格的，需按“纳税人最近时期销售同类不动产的平均价格”确认车位销售额，并缴纳增值税。

应对策略

房企在策划促销活动时，需提前规划合同结构和定价策略。对于精装修房，确保装修款包含在房价中统一签订合同；对于赠送车辆，单独核算视同销售；对于赠送车位，优先采用拆分合同方式，确保价格公允。

变化九：征收率变化——小规模3%，5%保留

政策变化

关于征收率，此前市场普遍预期5%可能降至3%。2026年1月31日发布的《关于增值税法施行后增值税优惠政策衔接事项的公告》明确：5%征收率保留，未降至3%。

自2026年1月1日至2027年12月31日，一般纳税人发生以下应税交易，仍可选择按5%征收率简易计税：

1. 2016年4月30日前签订的不动产融资租赁合同，或以2016年4月30日前取得的不动产提供的融资租赁服务；

2. 收取开工日期在2016年4月30日前的一级公路、二级公路、桥、闸通行费；

3. 出租其2016年4月30日前取得的不动产；

4. 销售其2016年4月30日前取得（含自建）的不动产；

5. 转让其2016年4月30日前取得的土地使用权；

6. 房地产开发企业销售、出租自行开发的房地产老项目（开工日期在2016年4月30日前）。

应对策略

房企需对老项目进行梳理评估。对于进项抵扣充分的项目，可选择一般计税获取更多抵扣；对于进项不足的项目，继续选择5%简易计税更为有利。新项目则需按一般计税计划，同时关注是否符合老项目认定条件。

四、资产重组与特殊交易：征税边界的厘清

变化十：企业资产重组不征税条件

政策变化

《增值税法》第六条规定了不属于应税交易的情形，其中第三项为“依照法律规定被征收、征用而取得补偿”。

对于企业资产重组，通常参照以下原则：企业在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为，不征收增值税。

适用条件

资产重组不征增值税需同时符合四个条件：

1. 资产重组的标的是可以相对独立运营的经营业务；

2. 纳税人实施资产重组时，应当将全部或者部分资产，与相关联的对应债权、负债和员工共同组成资产包，一并转让。资产包中应当同时包括资产、债权、负债和员工；

3. 资产重组应当具有合理的商业目的，且不以减少、免除、推迟缴纳增值税税款或者提前退税、多退税款为主要目的；

4. 资产重组的转让方属于一般纳税人的，接收方也应当属于一般纳税人。

应对策略

房企在资产重组时，需确保满足“资产及相关联的债权、负债、劳动力一并转让”的条件，单纯转让不动产则属于应税交易。重组前应进行税务合规审查，确保交易结构符合不征税条件。

变化十一：土地征收与无偿移交的税务处理

（1）土地征收不征税

政策变化

《增值税法》第六条规定，依照法律规定被征收、征用而取得补偿，不属于应税交易，不征收增值税。

这一变化将土地征收从“免征增值税”调整为“不征收增值税”。虽然结果都是不缴税，但法律性质不同——“不征收”意味着该行为根本不属于增值税征税范围，而非享受税收优惠。

实操要点

取得的拆迁补偿收入（货币或实物），符合规定的可适用免税政策。需保留政府征收决定、补偿协议、付款凭证等资料。实物补偿的处理，可参考前述“实物还建”的抵减规则。

应对策略

企业收到土地征收补偿时，应收集完整证明材料，包括政府征收决定文件、补偿协议、评估报告、付款凭证等，以备税务核查。对于实物补偿，需同步处理视同销售与成本确认。

（2）无偿移交视同销售

政策变化

《增值税法》第五条明确规定，单位和个人无偿转让无形资产、不动产或者金融商品，视同应税交易，应当依照本法规定缴纳增值税。

影响分析

房企将开发产品用于职工福利、无偿赠送（如配套建设学校移交政府、无偿捐赠等），需视同销售。视同销售的销售额应按照市场价格确定。

需要区分以下情形：

无偿移交：视同销售，按市场价格计税

依照法律规定被征收、征用：不征收增值税

资产重组中的整体转让：不征收增值税（需满足条件）

对于配套建设移交政府，如幼儿园、社区用房等，需视具体情况判断：若属于土地出让合同约定的无偿移交义务，实质是土地成本的一部分，可通过前述土地价款抵减规则处理；若属于企业自愿捐赠，则需视同销售。

应对策略

房企在项目规划阶段，需明确各类配套设施的移交性质。对于土地出让合同约定的移交义务，应纳入土地成本管理，留存合同文件；对于自愿捐赠，需提前测算税负影响。在纳税申报时，确保视同销售价格公允。

五、总结与展望

综观上述11个核心变化，增值税法的实施对房地产企业提出了更高要求：

股权架构须保持全周期稳定。项目公司从设立到注销的整个生命周期内，股权不得变动，否则将导致土地价款不得扣除。这一规定从根本上改变了房企的合作开发模式和融资结构。

融资模式需从股权融资转向债权融资。股权融资可能触发土地价款扣除失效的风险，迫使房企探索银行贷款、信托贷款、供应链融资、REITs等非股权融资方式。

成本测算需重新考虑可售面积定义。地下车位等可售配套设施纳入土地成本分摊范围，对项目整体税负测算产生影响。

合同条款须明确计税方式与开票规则。甲供工程、清包工等计税方式变化，需要在合同端提前锁定规则，平衡双方税负。

政策过渡需区分老项目与新项目。2026年1月1日前已开工的项目可继续适用原政策，未开工项目需按新规执行，企业需对在手项目逐一梳理。

预缴管理需适应机构地预缴新规。预售环节预缴地点调整为机构所在地，企业内部管理流程需相应调整，同时建立完善的台账管理制度。

作者：中汇（武汉）税务师事务所合伙人  纪宏奎 / 合伙人  纪玮

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