A房地产公司将其开发待售的开发产品向银行进行了抵押贷款，税务机关就这部分房屋计征房产税，纳税人不服，提起了税务行政诉讼。

       纳税人观点
       A公司认为，根据《国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发[2003]89号）第一条：“鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税”之规定，其行为不应缴纳房产税。

       税务机关观点
       税务机关认为，A公司用作抵押贷款的房产应当申报缴纳房产税，理由是：
       1、该房产已经办理房产证，根据《中华人民共和国房产税暂行条例》（国发[1986]第90号）第二条之规定，A公司作为抵押房产的产权所有人，应当缴纳房产税。
       2、《国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发[2003]89号）第一条虽然明确房地产开发企业建造的商品房在售出前不征收房产税，但也明确规定售出前已使用的应按规定征收房产税。A公司将自有房产抵押获得贷款是一种使用房产的行为，并无特殊的免税规定。

       法院观点
       法院审理后认为，《中华人民共和国房产税暂行条例》（国发[1986]第90号）第二条规定，房产税由产权所有人缴纳；对于房地产开发企业建造的商品房，《国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发[2003]89号）对部分例外情形进行了规定。该通知第一条规定，鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。本案中，A公司开发的房屋虽然属于待售商品房，但A公司已将其用于抵押贷款，属于对其进行“使用”的情形，应当缴纳房产税。

       笔者观点
       本案关键在于如何理解房产税中的“使用”，纳税人认为的“使用”对应的是房产的原始作用——供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资。而税务机关和法院最终的认定显然超然了这一范围，认为包括了房产的其他财产权利。事实上，本案并非孤案，关键在于我们必须理解房产税作为一项财产税，其本身的设立目的。房地产企业的待售房产不构成企业的应税财产，是基于在这期间房产的各项权利没有被房地产企业使用，而在本案中，企业以房产抵押贷款获得银行资金，显然是使用了房产的一项财产权利，在这时候就不宜作为一项待售“存货”来看了。大概这个意思。

作者：中汇（四川）税务师事务所 邹胜
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