第一部分 旧房转让土地增值税要点与探析

要点探析一：旧房转让扣除项目按发票金额还是评估金额计算，是否允许选择有利方式？

（1）当旧房转让按供评估价值计算有利时，可优先按评估成本计算扣除项目，可扣除的项目金额包括以下四项：

①取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用（此项必须为实际支付的土地成本，而不认可土地评估价值）。

②旧房及建筑物的评估价格（必须为重置成本法下的重置成本价×成新率，而评估报告中常用的“收益现值法”、“市场比较法”确认的评估价值可作为收入的调整依据）。

③转让环节缴纳的税金（包括营业税、城建税、教育费附加、印花税）。

④纳税人支付的评估费用（指因计算纳税的需要而对房地产进行评估，其支付的评估费用允许在计算增值额时予以扣除。对条例第九条规定的纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地增值税所发生的评估费用，不允许在计算土地增值税时予以扣除）。

（2）当旧房转让按购房发票计算有利，或不能提供评估价格时，可按购房发票计算扣除项目，可扣除的项目金额包括以下三项：

①购房发票所载金额（此项包括了土地使用权、建筑物的价值，具体指取得土地使用权所支付的金额与新建房及配套设施的成本、费用）。

②加计扣除金额（加计扣除金额=购房发票所载金额×5%×购买年度起至转让年度止的年数）。

③转让房地产有关的税金(包括转让旧房时缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税、契税)。

要点探析二：组合资产转让情况下旧房收入认定

实践中存在各类组合资产转让，如破产企业资产包拍卖、抵押资产包出售等情况，不动产权属属于组合资产中的一项或几项，该如何确认不动产的转让收入？实践中可根据组合资产中各项资产评估价值占比分摊实际成交金额，以此认定为不动产转让收入，如下截取XX企业拍卖成交确认书。

要点探析三：评估报告中的评估价格是否为增值税含税金额？

当纳税人发生内部资产调拨等不符合免征或暂不征土地增值税政策的情况时，亦或被认定为转让收入明显偏低时，税务机关有权按评估价值相应调整土地增值税计税收入，那此时评估价格应作为增值税含税金额还是不含税金额呢？

以下截取XX企业评估报告部分内容：

我们查阅了数份评估报告，报告中均未明确说明评估价值为含增值税还是不含增值税金额。

我们搜索到【北京资产评估协会资产评估专业技术委员会执业问题解答[2018年第二期] 关于资产评估实务中增值税处理问题】问题1：资产评估业务中，对增值税的基本考虑。

答：资产评估操作中，针对一般纳税人和小规模纳税人分别考虑增值税处理方式：

(1)一般纳税人是指年应征增值税销售额(包括一个公历年度内的全部应税销售额)超过财政部规定的小规模纳税人标准的企业和企业性单位，具体标准可参见《增值税一般纳税人登记管理办法》(国家税务总局令2017年43号公告)。一般纳税人的特点是增值税进项税额可以抵扣销项税额，即一般纳税人应纳增值税税额=销项税额-进项税额。当被评估企业为一般纳税人时，应按上述增值税的征税逻辑考虑对价值的影响，就评估结果来看，单项资产(不含股权投资类资产)应该是不含税价；股权投资类资产(不含上市公司股票)不属于增值税的调整范围，其评估结果不能用含税或者不含税来表达。上市公司的股票，在营改增后作为“金融资产”作为增值税征税对象，征收方式为“销售额乘以适用税率(6%)”，销售额“按照卖出价扣除买入价后的余额”来确定，金融商品的买入价，可以选择按照加权平均法或者移动加权平均法进行核算，选择后36个月内不得变更。这里的销售额可以理解为不含税价。

(2)小规模纳税人标准为年应征增值税销售额500万元及以下(《财政部、税务总局关于统一增值税小规模纳税人标准的通知》(财税[2018]33号))。对小规模纳税人采用简易征收办法征收增值税，按照销售额和征收率计算应纳税额的简易办法，并不得抵扣进项税额，应纳税额=销售额×征收率。小规模纳税人在销售货物或应税劳务时，一般只能开具普通发票，取得的销售收入均为含税销售额，含税销售额与销售额的关系为：销售额=含税销售额/(1+征收率)。当被评估企业是小规模纳税人时，处理方式比较简单，无论是单项资产还是产权转让或者是财务报告为目的的评估，评估结果均为含税价，且构成价值的各项资产均应该采取含税价。

要点探析四：打包转让多项旧房或土地使用权情况下，土地增值税按一个清算项目总体计算，还是需要分多个不动产登记权证分别清算申报？

我们查阅了各类相关的旧房转让土地增值税政策文件，均未明确该疑问。实践中针对一批组合资产中包含多个不动产权证的通常会作为一个整体项目计算旧房转让土地增值税，并且经税务机关清税小组复核认可。而到了申报缴税环节，系统申报却需要按税源登记的单项权证分别申报土地增值税，形成矛盾，希望相关政策能明确该疑问处理方式。

第二部分 旧房转让的相关政策

（1）《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）

第六条：计算增值额的扣除项目。(一)取得土地使用权所支付的金额；(二)开发土地的成本、费用；(三)新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；(四)与转让房地产有关的税金;(五)财政部规定的其他扣除项目。

（2）《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]6号）

第七条第一款，取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。第四款，旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。

（3）《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）

第十条：关于转让旧房如何确定扣除项目金额的问题。转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。

（4）《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）

第二条：关于转让旧房准予扣除项目的计算问题。纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第(一)、(三)项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。

（5）《关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的公告》（财政部 税务总局公告2021年第21号）

第四条：单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。

第六条：改制重组后再转让房地产并申报缴纳土地增值税时，对“取得土地使用权所支付的金额”，按照改制重组前取得该宗国有土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用确定；经批准以国有土地使用权作价出资入股的，为作价入股时县级及以上自然资源部门批准的评估价格。按购房发票确定扣除项目金额的，按照改制重组前购房发票所载金额并从购买年度起至本次转让年度止每年加计5%计算扣除项目金额，购买年度是指购房发票所载日期的当年。

作者：中汇税务师事务所（江西）有限公司合伙人 胥家丽

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