在房地产相关税务处理领域，土地价值与房产原值的关联计税一直是企业关注的焦点。“地随房走，房依地建”，依据《物权法》、《城市房地产管理法》确立的 “房地一致” 原则，房产用地价值需计入房产原值征收房产税。然而，在实务操作中，众多企业对这一税务处理存在诸多困惑。《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号）第三条规定“对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价”。第三条虽明确规定了相关内容，但理解和正确计算仍有难度。本文将从不同房产性质出发，深入剖析土地价值计入房产原值缴纳房产税的具体情况。

一、企业自用房产的税务处理

对于企业自用房产，依据《房产税暂行条例》第四条，房产税依照房产原值一次减除10％至30％后的余值计算缴纳，同时结合财税[2010] 121号文件，土地价值应并入房产原值计税。具体计算时，宗地容积率是关键指标，其计算公式为：

宗地容积率=房屋建筑面积/该宗土地面积。

当宗地容积率≥0.5时，需将整宗土地的全部土地价值并入房产原值计算缴纳房产税；

当宗地容积率＜0.5时，则按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

例如，某企业拥有一宗价值2亿、面积2000平方米的土地，土地上房屋建筑面积800平方米，房屋价值1亿，计税价值按一次性减除30%后的余值计算，且不考虑房产税免税情况。经计算，宗地容积率为 0.4＜0.5，计入房产原值的土地价值为1.6亿元（即：2×800平方米×2亿元/2000平方米=1.6亿元），每年缴纳的房产税为218.40万元。

若该宗土地上房屋建筑面积变为2500平方米，宗地容积率为1.25＞0.5，计入房产原值的土地价值即为2亿元，每年缴纳的房产税则变为252万元。

二、企业出租房产的税务处理

企业出租房产的房产税计税依据与自用房产有所不同。依据《房产税暂行条例》第三条，房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。

当企业房产全部对外出租时，房产税以租金收入计税，土地价值并入房产原值对房产税计算无影响。

若企业一幢房产部分自用、部分出租，则应按各自占用的建筑面积比例划分，分别按计税余值和租金收入计税。自用部分的房产原值需包含对应的土地价值，通常按建筑面积比例划分土地价值。

以某企业为例，其拥有一宗价值2亿、面积2000平方米的土地，房屋建筑面积800平方米，其中自用700平方米、出租100平方米，房屋价值1亿，计税价值按一次性减除30%后的余值计算，年租金200万元，不考虑房产税免税情况。

经计算，宗地容积率为0.4＜0.5，计入房产原值的土地价值为1.6亿元（即：2×800平方米×2亿元/2000平方米=1.6亿元）。“自用部分” 计入房产原值的土地价值为1.4亿元（即：1.6亿×700平方米/800平方米=1.4亿元），每年缴纳房产税191.10万元；“出租部分”计入房产原值的土地价值为0.2亿元，对房产税计算无影响，每年按租金收入缴纳房产税24万元。

三、企业租地建房后自用的税务处理

企业在租入土地上建造房屋并自用，其支付的土地租金或租赁的土地价值是否并入房产原值缴纳房产税，各地存在不同规定和争议。

如厦门市曾规定，纳税人自建房产占用租入国有土地使用权的，支付的租金应并入房产原值；租入集体土地使用权的，租金可暂不并入（该规定已废止）。江苏省常州地方税务局规定，租入、借入他人土地建房且不作土地使用权核算的，不需要将地价计入房产原值征收房产税。河南税务局认为租用土地建房，土地价值应计入房产原值征缴房产税；河北税务局则表示土地租金不计入房产原值；内蒙古税务局也指出租用土地建房，地价不需要计入房产原值计征房产税 。

从财税[2010] 121号文件规定理解，土地价值不应该包括支付的土地租金和租赁的土地价值，因此，企业支付的土地租金或租赁的土地价值，不应并入房产原值缴纳房产税。

综上所述，企业在处理土地价值并入房产原值缴纳房产税时，需准确判断房产性质，依据相关法规和计算方法，合理确定计税依据，确保税务处理的准确性和合规性。同时，由于各地在部分政策执行上存在差异，企业还应密切关注当地税务部门的具体规定，必要时咨询专业税务顾问，以规避税务风险，维护企业合法权益。

作者：中汇开来（河南）税务师事务所高级经理  谷斌霞

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