增值税计税收入，是指在我国境内销售货物或者提供加工、修理修配劳务，以及进口货物的单位和个人向买方收取的全部价款和价外费用。随着房企“营改增”试点的不断深入，与之相关的增值税政策，特别是房地产项目增值税计税收入确认的政策法规，发生了一些重要的变化。房地产增值税计税收入的确定，是计算纳税人增值税的重要依据，直接影响和决定着房企增值税税负的高低。增值税计税收入，特别是涉及到一些特殊情形的收入事项需视具体情形以予确认。
       房地产销售增值税计税收入是增值税征收管理的首要环节，在开发产品的销售上有多种多样的销售方式，涉及销售价格、结算方式、开票金额等，实践中各地存在较大的差异。需要纳税人对企业的销售情况认真分析、界定，并依据税法的有关规定进行适当地调整。为便利房企纳税人熟练掌握“营改增”计税收入确认新税政，从容应对新税制下的增值税计税依据问题，进而提高税务遵从度。一起来看看这些实操提示吧！！
       税事实操一：应税销售额，计税依据是不含税销售收入

       应税销售额是指纳税人销售货物或提供应税劳务向购买方（承受应税劳务也应视为购买方）收取的全部价款和价外费用,但是不包括收取的销项税额。《实施办法》第二十三条规定，一般计税方法的销售额不包括销项税额，纳税人采用销售额和销项税额合并定价方法的，按照下列公式计算销售额：
销售额＝含税销售额÷（1+税率）
销项税额=销售额×税率
       税事实操二：买房违约赔偿金，销售行为不成立属于营业外收入

       对于由房屋产权所有者收取的违约金，财税〔2016〕36号文件附件1《营业税改征增值税试点实施办法》明确，销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用。《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》对价外费用则作了更详细的解释，明确价外费用包括价外向购买方收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、包装费、包装物租金、储备费、优质费、运输装卸费以及其他各种性质的价外收费。违约金为房屋产权所有者收取，在整个经济行为的过程中，销售行为成立时买房违约赔偿收入属于价外费用，需要计算缴纳增值税。销售行为成立时，买房违约赔偿收入属于价外费用，需要计算缴纳增值税；销售行为不成立时，买房违约赔偿收入属于营业外收入，不需要计算缴纳增值税。这是因为没有房产成交，违约金也就没有依附于增值税应税业务。该违约金是独立存在的补偿款，不属于增值税的纳税范围，因此不用缴纳增值税。
       税事实操三：混合销售，按照主营业务确认销售额

       一项销售行为如果既涉及服务又涉及货物，为混合销售。房地产企业销售商品房同时提供家具，附送家电、赠送礼品，属于混合销售行为，应按照纳税人的主营业务，销售不动产适用税率缴纳增值税。例如，商场销售电视机，同时负责送货上门。在该交易过程中就既存在销售货物行为，又体现安装服务，还包含着运输劳务。该交易行为就是混合销售。如果房地产企业实行的买房送家电、礼品的活动，笔者认为，房地产企业主要目的是售房，赠送家电是一种营销模式，购房者支付的对价中包含了家电的价值，因此，可以参照混合销售原则按照主业（销售房地产）适用税率缴纳增值税。对于混合销售，无论企业在账务上是否分开核算，都按如下原则处理：从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售货物缴纳增值税；其他单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售服务缴纳增值税。
       税事实操四：兼营行为，分别核算适用不同税率或征收率的销售额

       销售商品房时提供精装修应按照兼营行为征收增值税。《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号附件1）第三十九条规定，纳税人兼营销售货物、劳务、服务、无形资产或者不动产，适用不同税率或者征收率的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额；未分别核算的，从高适用税率。诸如房企纳税人卖房送汽车、空调，销售商品房时提供精装修，应按照兼营行为征收增值税。纳税人兼营销售货物、劳务、服务、无形资产或者不动产，适用不同税率或者征收率的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额；未分别核算的，从高适用税率。纳税人兼营免税、减税项目的，应当分别核算免税、减税项目的销售额；未分别核算的，不得免税、减税。试点纳税人销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产适用不同税率或者征收率的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额，未分别核算销售额的，按照以下方法适用税率或者征收率：
       兼有不同税率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，从高适用税率。
       兼有不同征收率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，从高适用征收率。
       兼有不同税率和征收率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，从高适用税率

       税事实操五：视同销售，开发产品九种情形按顺序确定销售额

       （一）房地产开发产品九种情形视同销售：
       不动产对外投资、分配等，视同销售缴纳增值税；
       以房抵工程款、抵银行贷款、抵股东分配股息视同销售；
       购入在建工程项目，重新立项开发视同销售；
       配套设施无偿移交给政府，属于可售面积之内的视同销售；
       开发回迁安置房，视同销售征收增值税；
       拿地方式合作建房,非房地产公司视同销售；
       “买一赠一”行为,视同销售交增值税；
       卖房送没有产权的车库，视同销售缴纳增值税；
       无偿转让房地产开发产品,将视同销售。
       （二）视同销售销售额的确定
       当月同类货物的平均销售价格；
       最近时期同类货物的平均销售价格；
       组成计税价格:组成计税价格=成本*(1+成本利润率)+消费税税额
       （三）视同销售价格异常按顺序确定销售额
       纳税人发生应税行为价格明显偏低或者偏高且不具有合理商业目的的，或者发生单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿转让不动产而无销售额的（用于公益事业或者以社会公众为对象的除外），主管税务机关有权按照下列顺序确定销售额：
       按照纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。
       按照其他纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。
       按照组成计税价格确定。组成计税价格的公式为：组成计税价格=成本×（1 成本利润率）
       税事实操六：差额征税，全部价款扣除规定项目价款后不含税余额为销售额

       营改增差额征税，是指营改增纳税人以取得的全部价款和价外费用扣除支付给规定范围纳税人的规定项目价款后的不含税余额为销售额进行征税的方法。房企以下六项可以实行差额征税的政策：
       房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）
       一般纳税人销售其2016年4月30日前取得的不动产（不含自建），适用一般计税方法计税的，纳税人应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额。
       一般纳税人销售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适应简易计税方法，以全部收入减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额。
       一般纳税人销售其2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产，应适用一般计税方法，纳税人应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额。
       融资性售后回租业务，提供融资性售后回租服务，以取得的全部价款和价外费用（不含本金），扣除对外支付的借款利息、发行债券利息后的余额作为销售额。纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额。
       税事实操七：不动产入股，投资换取股权属于有偿转让

       《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号 ）《附件1：营业税改征增值税试点实施办法 》第十条规定，销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产。有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。根据以上规定不难看出，以不动产投资入股时其有所有权发生转移，同时取得股权即取得了经济利益。因此，对将不动产投资入股换取股权行为属于有偿转让不动产，按有偿销售不动产行为征收增值税。
       税事实操八：公益性捐赠，无偿行为不再视同销售

       “营改增”前后，公益性捐赠税收政策差异大。公益性捐赠是指纳税人通过中国境内非盈利的社会团体、国家机关，向教育、民政等公益事业和遭受自然灾害地区、贫困地区的捐赠。正是因为公益性捐赠一定程度上为社会困难人员提供了援助，且属于国家鼓励行为，因此，对于公益性捐赠行为，特别是对于增值税而言，在“营改增”前后，相关政策存在很大差异。在此次“营改增”之前，企业的公益性捐赠也应按税法规定缴纳增值税。营改增后，公益性捐赠不再需要缴纳增值税。对于公益性捐赠，财税【2016】36号文件的附件一规定：销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产。而单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务、无偿转让无形资产或者不动产应视同销售缴纳增值税，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。因此，对用于公益性事业的无偿行为，属于“不征增值税”的范畴，无需缴纳增值税，与营改增前的规定有很大差异。
       税事实操九：公共配套设施，项目有偿转让应计销售额

       （一）纳税人开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，)建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。公共配套设施产权归房地产企业所有的、未明确产权归属的、无偿赠与地方政府和公用事业单位以外其他单位的，企业自用的建造固定资产处理，非自用的按建造开发产品处理。按建造开发产品处理，是指收入作为计税收入，成本作为计税成本。

       （二）公共配套设施无偿移交给政府三种情形视同销售
       公共配套设施在可售面积之内的视同销售。房地产企业将建设的医院、幼儿园、学校、供水设施、变电站、市政道路等配套设施无偿赠送（移交）给政府的，如果上述设施在可售面积之外，作为无偿赠送的服务用于公益事业，不视同销售；如果上述配套设施在可售面积之内，则应视同销售，征收增值税。
       单独作价结算的配套公共设施视同销售。房地产企业将建设的医院、幼儿园、学校、供水设施、变电站、市政道路等配套设施无偿赠送（移交）给政府的，如果上述设施属于未单独作价结算的配套公共设施，无偿赠送用于公益事业，不视同销售；否则，则应视同销售征收增值税。
       公共配套设施无偿移交，但并非用于公益事业或以社会公众为对象视同销售。房地产企业按约定将公共配套的学校无偿移交给政府部门,是否属于单位无偿转让不动产,但用于公益事业或以社会公众为对象除外,应根据房地产企业与政府部门的具体合同内容进行判定：如果房地产企业将公共配套的学校无偿移交给政府部门，用于公益事业或以社会公众为对象，符合36号文相关规定，不视同销售，不征收增值税；如果房地产企业将公共配套的学校无偿移交给政府部门，但并非用于公益事业或以社会公众为对象，则按视同销售，征收增值税。
       （三）公共配套设施用于公益事业无偿赠与不作视同销售房地产企业在开发区内建造公园或在红线外修建道路后无偿移交政府的行为，属于“用于公益事业或者以社会公众为对象”的无偿赠与行为，不作视同销售处理。如果能够提供书面证据是应政府的要求而建造的，同样不属于规定的“无偿赠送”行为，而应视为“为取得土地使用权支付的对价”，按照实际发生的成本计入土地成本。
       税事实操十：地下车库，出租、转让、移交收入确认各不同

       地下车位用于出租，按不动产经营租赁服务缴纳增值税。
       地下车位用于转让，房开企业单独作价转让其永久使用权，按销售开发产品缴纳增值税。对于出售没有独立产权的车位，虽然购买方并未取得完全的占有权、使用权、收益权、处置权，但本着实质重于形式的原则，并从尊重交易双方习惯出发，可暂按照出售不动产进行处理。
       地下车位移交给业主，无偿移交给业主使用，作为公共配套处理，不视同销售，成本记入公共配费用，进项税额允许抵扣。

来源：中国税务报
作者：樊其国