房产税是商铺持有成本的重要组成部分，其缴纳规则因使用状态不同而有所差异。本文梳理最新政策，助您快速掌握不同场景下的房产税缴纳要点。

一、正常出租期间：按租金收入12%计税

政策依据：《房产税暂行条例》规定，商铺出租时，以租金收入为计税依据，税率为12%。

计算公式：年应纳税额=月租金×12个月×12%

案例：某商铺月租金5万元，年租金收入60万元，则年应纳房产税为：60万×12%=7.2万元

注意事项：租金收入需为不含增值税金额（若合同含税，需先扣除增值税）。

二、免租期：按房产原值计税

政策依据：《财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）第二条规定，对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

政策核心：免租期内（如装修期）虽无租金收入，但需按房产原值缴纳房产税。

计算公式：年应纳税额=房产原值×(1-扣除比例)×1.2%

关键参数：扣除比例：10%-30%，由地方政府确定（如北京为30%）。

免租期处理：按实际免租月份折算。

案例：某商铺原值2000万元，扣除比例30%，免租期3个月，则应纳税额为：2000万×70%×1.2%×(3/12)=4.2万元

注意事项：原值需包含地价（包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等）、不可随意移动的附属设备和配套设施（如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等），无论在会计核算中是否单独记账与核算。

与增值税政策区别：免租期不缴纳增值税。

《国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第86号）第七条规定：租赁合同中约定的免租期，不属于视同销售服务，不缴纳增值税。

三、未出租或断租期间：按房产原值计税

计税规则：商铺空置或断租时，按房产余值（原值扣除10%-30%）从价计征，税率1.2%。动态调整计税方式：出租期按租金计税，空置期按原值计税。

计算公式：年应纳税额=房产原值×(1-扣除比例)×1.2%

案例：某商铺原值1000万元，扣除比例30%，则年应纳税额为：1000万×70%×1.2%=8.4万元

注意事项：租赁合同终止后，需在税务系统中变更税源信息，以免继续按租金计税；重新出租后，从次月起恢复租金计税。

台账管理：记录全年租赁状态变动时间，留存合同、收款凭证等资料。

四、商铺混合出租与空置期间的房产税

计税规则与步骤：

（一）按月划分：根据租赁合同时间，明确出租月份（按租金收入计税）与空置月份（按房产原值计税）。建议台账管理：记录全年租赁状态变动时间，留存合同、收款凭证等资料。

（二）分段计算税额：

1.出租月份：租金收入×12%

公式：应纳税额=月租金×出租月数×12%

2.空置月份：房产原值×（1-扣除比例）×1.2%×（空置月数/12）（扣除比例以地方规定为准，通常为10%-30%）

3.合并全年税款

将两阶段计算结果相加，即为当年应缴房产税总额。通过分段计税，既可精确匹配政策要求，又能避免多缴或漏缴税款。

案例：某商铺原值1500万元，扣除比例30%，全年出租6个月（月租金2万元），空置6个月。

出租阶段税额：2万×6×12%=1.44万元

空置阶段税额：1500万×(1−30%)×1.2%×(6/12)=6.3万元

全年总税额：1.44万+6.3万=7.74万元

五、商铺部分自用、部分出租的房产税

计税规则与步骤：根据用途分别按从价计税和从租计税处理。

1.分摊房产原值

将房产原值按自用与出租的建筑面积比例分摊：

自用部分原值=总原值×（自用面积÷总建筑面积）

出租部分原值=总原值×（出租面积÷总建筑面积）

2.计税方式

自用部分：按分摊后的原值从价计税

年应纳税额=自用部分原值×(1−扣除比例)×1.2%

出租部分：按实际租金收入从租计税

年应纳税额=年租金收入×12%

3.合并全年税款

将自用部分和出租部分计算结果相加，即为当年应缴房产税总额。通过分摊房产原值，可准确计算部分自用、部分出租商铺的房产税，确保合规缴纳。

案例：假设某商铺总原值500万元，总建筑面积1000㎡，其中自用300㎡，出租700㎡，年租金收入10万元，扣除比例为30%。

分摊原值：自用部分原值=500万×(300/1000)=150万

出租部分原值=500万×(700/1000)=350万（仅用于分摊意义，实际计税用租金）

自用部分房产税：150万×(1−30%)×1.2%=1.26万元

出租部分房产税：10万×12%=1.2万元

合计应缴房产税：1.26万+1.2万=2.46万元

六、特殊情形处理

1.人防地下车库：

若产权明确归国家所有，且未用作经营，通常免征房产税。

若用于经营（如长期出租/出售使用权），需按租金或余值缴纳房产税。

2.公共区域（楼梯、走廊）：

若产权归属产权人所有，公共区域的原值需并入房产原值计税；若出租租金包含公共区域使用权的，按全额租金申报房产税。

3.装修费用：

可移动装修不计入原值；不可移动改建（如消防设施）需调整原值计税。

作者：中汇山西税务师事务所经理  张新云

本文版权属于作者所有，更多与本文有关的信息，请联系我们：

电话：010-57961169