案例：A房地产开发公司通过“招拍挂”取得一宗土地，依法缴纳了耕地占用税、契税、印花税。因各种原因土地闲置超过两年，被政府依法收回，政府给与了一定的补偿。房地产企业土地闲置被政府收回如何税务处理？

一、增值税。财税〔2016〕36号文附件三《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第一条规定“土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者”免征增值税。《财政部 税务总局关于明确无偿转让股票等增值税政策的公告》 （财政部 税务总局公告2020年第40号）第三条规定，土地所有者依法征收土地，并向土地使用者支付土地及其相关有形动产、不动产补偿费的行为，属于《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》（财税〔2016〕36号印发）第一条第（三十七）项规定的土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的情形。根据上述规定可知，政府收回土地，公司收到政府给予的土地补偿、地上建筑物补偿，还有机器设备、原材料的补偿适用财税〔2016〕36号附件3第一条第（三十七）项的规定免征增值税。

因此，如果纳税人在取得县级以上（含）地方人民政府出具的收回土地使用权文件或者土地管理部门报经县级以上（含）地方人民政府同意后由该土地管理部门出具的收回土地使用权文件的前提下，收到的按相关标准支付的关于土地及地上附着物（包括不动产）的补偿费，属于36号文规定的“土地使用者将土地使用权归还给土地所有者”行为，可以免征增值税。

二、土地增值税。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令第138号)第八条规定：“有下列情形之一的，免征土地增值税：(二)因国家建设需要依法征用、收回的房地产。”根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号)第十一条规定：“……条例第八条(二)项所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。”《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）对此问题进行了进一步明确，指出：因“城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；因“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。

由此可见，并不是所有以政府名义回收的土地补偿款，都可以免征土地增值税。土增税免税范围所指的“征收、收回”，限于财税〔2006〕21号规定的原因，如果宗地系土地闲置被收回，不属于因城市实施规划、国家建设需要被政府收回，不符合法律规定的免征条件。

三、企业所得税。政策性搬迁补偿收入可以享受递延纳税。所谓的政策性搬迁是指由于社会公共利益的需要，在政府主导下企业进行的整体搬迁或部分搬迁。具体来说，企业由于以下需要之一，并提供相关文件证明资料的情况下，属于政策性搬迁：1.国防和外交的需要；2.由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施的需要；3.由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；4.由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；5.由政府依照《中华人民共和国城乡规划法》有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；6.法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。宗地系土地闲置被收回显然不属于“政策性搬迁”范围，不能享受企业所得税递延纳税优惠。

四、印花税。根据《财政部 税务总局关于印花税若干事项政策执行口径的公告》（财政部 税务总局公告2022年第22号）第三条第七款规定，未履行的应税合同、产权转移书据，已缴纳的印花税不予退还及抵缴税款。因此以出让方式取得土地，一直未开发，被政府无偿收回，原已缴纳的印花税不能退还。

《中华人民共和国印花税法》（主席令第八十九号》第二条规定，《中华人民共和国印花税法》附件《印花税税目税率表》产权转移书据包括土地使用权出让书据、土地使用权转让书据、房屋等建筑物和构筑物所有权转让书据（不包括土地承包经营权和土地经营权转移）、股权转让书据（不包括应缴纳证券交易印花税的）、商标专用权转让书据、著作权转让书据、专利权转让书据、专有技术使用权转让书据。《财政部 税务总局关于印花税若干事项政策执行口径的公告》（财政部 税务总局公告2022年第22号）第二条第（四）项规定，下列情形的凭证，不属于印花税征收范围：1.人民法院的生效法律文书，仲裁机构的仲裁文书，监察机关的监察文书。2.县级以上人民政府及其所属部门按照行政管理权限征收、收回或者补偿安置房地产书立的合同、协议或者行政类文书。3.总公司与分公司、分公司与分公司之间书立的作为执行计划使用的凭证。根据上述规定，政府收回国有土地使用权签订的补偿协议不属于印花税征税范围，不需要缴纳印花税。

五、已缴纳的契税是否应当退还。根据《中华人民共和国契税法》(中华人民共和国主席令第五十二号)第十二条规定：“在依法办理土地、房屋权属登记前，权属转移合同、权属转移合同性质凭证不生效、无效、被撤销或者被解除的，纳税人可以向税务机关申请退还已缴纳的税款，税务机关应当依法办理。另据《财政部 税务总局关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告》（财政部税务总局公告2021年第23号）第五条第（四）项规定，纳税人缴纳契税后发生下列情形，可依照有关法律法规申请退税：1. 因人民法院判决或者仲裁委员会裁决导致土地、房屋权属转移行为无效、被撤销或者被解除，且土地、房屋权属变更至原权利人的；2. 在出让土地使用权交付时，因容积率调整或实际交付面积小于合同约定面积需退还土地出让价款的；3. 在新建商品房交付时，因实际交付面积小于合同约定面积需返还房价款的。以出让方式取得土地，一直未开发，被政府无偿收回，不符合退还契税的条件，不能退还已缴纳的契税。

六、已缴纳的耕地占用税是否退还。《中华人民共和国耕地占用税法》中并未明确规定耕地占用税可以退还的情况。该法主要规定了耕地占用税的纳税人、计税依据、税额以及征收管理等事项，但没有提及退税的相关规定。耕地占用税的性质：耕地占用税是一种行为税，是对占用耕地建房或从事其他非农业建设的行为征收的税。它的主要目的是为了合理利用土地资源，加强土地管理，保护农用耕地。因此，一旦纳税人发生了占用耕地的行为，就需要缴纳相应的税款。退税的特殊情况：纳税人因建设项目施工或者地质勘查临时占用耕地，应当依照本法的规定缴纳耕地占用税。纳税人在批准临时占用耕地期满之日起一年内依法复垦，恢复种植条件的，全额退还已经缴纳的耕地占用税。根据上述规定，以出让方式取得土地，一直未开发，被政府无偿收回，不符合退还耕地占用税的条件，不能退还已缴纳的耕地占用税。

作者：中汇（武汉）税务师事务所合伙人  赵辉

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