2024年10月，某钢铁企业一则公告引发财税界震动：其子公司因对房产税计税依据理解偏差，需补缴2018年12月至2024年6月的房产税及滞纳金合计1.11亿元。无独有偶，2024年12月，湖南某电力企业也因自查发现房产税问题，需补缴128.79万元。

这两起案例并非个例。随着金税四期上线，房产税这一曾被忽视的税种，正凭借智能化监管手段成为税务稽查的重点领域。这些案例暴露出房产税合规中的核心风险，本文将结合最新政策与实务案例，系统梳理房产税风险点，帮助企业构建合规防线。

一、从价计征

从价计征是房产税的基础计税方式，其核心在于准确界定“房产原值”。 根据《房产税暂行条例》第三条，房产税依照房产原值一次减除10%-30%后的余值计算缴纳。但实务中，企业常因对“房产原值”理解不完整而埋下隐患。

1.计税原值

根据《财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号），无论会计如何核算，房产原值均应包含地价，包括土地出让金、开发费用等。这一规定打破了会计与税法的界限，尤其对高价值土地项目影响显著。

容积率临界点：若宗地容积率低于0.5，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并计入房产原值。例如，甲企业土地面积10000平方米，建筑面积3000平方米（容积率0.3），则计入房产原值的土地价值为3000×2=6000平方米对应的地价。

2.地下建筑的“隐形税基”

《财政部 国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》（财税〔2005〕181号）明确，具备房屋功能的地下建筑（如地下室、地下停车场）需纳入征税范围。对于与地上房屋相连的地下建筑，需与地上部分合并计税。

（1）用途差异计税：工业用途地下建筑按原价的50%-60%作为应税原值，商业用途按70%-80%。例如，丙商场地下车库原价1000万元，按80%折算后应税原值为800万元，年房产税=800×(1-30%)×1.2%=6.72万元。

（2）人防工程的特殊处理：根据《房产税暂行条例》与财税〔2005〕181号文件，地下人防设施若用于经营（如出租），需按规定征税；单纯作为人防用途则免征。

3.附属设备的“全口径计税”

《国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》（国税发〔2005〕173号）强调，以房屋为载体、不可随意移动的设备（如电梯、中央空调）无论会计如何核算，均需计入房产原值。

（1）更换设备的扣除规则：若更换原有设备，新价值可扣减旧设备原值。例如，丁企业更换价值200万元的电梯，原电梯原值150万元，新计税原值增加50万元。

（2）易损件的例外：对经常更换的零配件（如灯泡、阀门），更新后不再计入原值。

4.计算公式与举例说明

公式：应纳税额=房产原值×(1-减除比例)×1.2%

依据：《中华人民共和国房产税暂行条例》第三条规定，房产税依照房产原值一次减除 10% 至 30% 后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定（如北京市减除比例为 30%，上海市为 20%，企业需通过当地税务局官网查询最新政策）。

举例：丁企业自有办公楼，本体成本4000万元，配套电梯150万元（依财税地字〔1987〕3号需计入）。土地使用权价值500万元，与办公楼同属一证，土地总面积10000平方米，办公楼建筑面积6000平方米，容积率=6000÷10000=0.6（＞0.5）。依财税〔2010〕121号，土地价值全额计入。

房产原值=4000+150+500=4650万元。当地减除比例20%，年应纳税额=4650×(1-20%)×1.2%=44.64万元。

假设当地减除比例 20%，年应纳税额 = 4650×(1-20%)×1.2%=44.64 万元。

若容积率＜0.5（如建筑面积4000平方米，容积率0.4），则按建筑面积2倍算土地面积（4000×2=8000平方米），计入地价=500×（8000÷10000=400万元，房产原值=4000+150+400=4550万元，年应纳税额=4550×(1-20%)×1.2%=43.68万元。

按当地减除比例 20% 计算，按当地减除比例 20% 计算，年应纳税额=4550×(1-20%) ×1.2%=4550×0.8×0.012= 3640×0.012=43.68万元。

5. 数据比对下的风险暴露

税务机关通过整合企业所得税、发票等数据，可精准识别计税原值异常。

中国税务报就曾报道一起相关案例，甲企业接税务机关风险提示，疑少缴房产税，其财税人员已核查处理。相关疑点如下：

房屋原值差异。2023 年企业所得税汇算中，《资产折旧、摊销及纳税调整明细表》房屋建筑物原值 7500 万元；2024 年上半年房产税申报房产原值 6500 万元，且无从租申报，二者相差 1000 万元。

电梯价值计入问题。2024 年 2 月，甲企业取得 120 万元电梯增值税发票并勾选，需核查该电梯价值是否计入房产原值。

针对疑点一，甲企业财税人员对固定资产科目二级核算科目进行查看，发现 “固定资产 —— 房屋及建筑物” 下，厂房金额3500万元、办公楼2000万元、仓库1000万元、露天清洗池500万元、厂区围墙100万元、无证厂房400万元。经核实，企业仅就厂房、办公楼和仓库申报缴纳了房产税。根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第二条，房产税由产权所有人缴纳，产权未确定或租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳（依据：《中华人民共和国房产税暂行条例》）。甲企业 “固定资产 —— 房屋及建筑物 —— 无证厂房” 虽未办理不动产权证，但已用于日常生产经营，作为使用人，甲企业需依法缴纳相应房产税，其未将这 400 万元计入房产税计税原值，存在少缴情形。而依据《财政部 税务总局关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定》（财税地字〔1987〕3 号，现行有效）第一条，“房产” 需有屋面和围护结构，能遮风避雨且供人们生产、工作等使用。露天清洗池和厂区围墙不满足该定义，不属于房产范畴，企业未将二者共 600 万元纳入房产税计税原值的处理符合政策规定。因此，甲企业需将无证厂房对应的 400 万元补计入房产税计税原值，进行税款补缴。

针对疑点二，甲企业购置的 120 万元电梯安装于库房，属与房屋不可分割的附属设备。虽在 “生产设备” 核算，依据财税地字〔1987〕3 号文件，房产原值含与房屋不可分割的附属设备等，像电梯就属此列（依据：财税地字〔1987〕3 号）。国税发〔2005〕173 号文件进一步明确，以房屋为载体、不可随意移动的附属设备，无论会计如何核算，都应计入房产原值计征房产税（依据：国税发〔2005〕173 号）。甲企业 2024 年 2 月购置并安装的电梯，虽在 “生产设备” 科目核算，但符合上述规定，应计入房产原值。甲企业未将其并入，存在少缴房产税情况，需补计该 120 万元到房产税计税原值。

参照甲企业案例，企业需重点核对 “固定资产台账与房产税申报数据的一致性”。

二、纳税义务发生时间

房产税的纳税义务发生时间以“实际使用”为核心判断标准，而非房产证办理进度或工程结算手续完成情况。企业若忽视这一规则，可能因延迟申报或少缴税款被认定为偷税，面临补税、滞纳金及罚款风险。

1. 未结算房产的“提前征税”

根据《房产税暂行条例》及《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（财税地字〔1986〕8 号）第十九条，已投入使用但未办理工程结算的房产，需从实际使用次月起履行纳税义务，计税基础可按暂估价值确定。

例如，乙企业新建厂房 2024 年 10 月完工并投入生产，虽因工程尾款未结清未办理决算手续，但需从 11 月起按暂估原值（如合同约定的 800 万元）申报纳税。若 2025 年 3 月完成决算，实际原值为 850 万元，需按差额 50 万元计算 2024 年 11 月至 2025 年 2 月的应补税额（计算公式：50 万元 ×(1 - 当地减除比例)×1.2%×4÷12，其中 “4÷12” 为 4 个月占全年比例），并在申报当期补缴。

2. 无证房产的“使用即纳税”

根据《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发〔2003〕89 号）第二条第四款，房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起征税，产权证书并非纳税义务产生的前提条件。

丙公司新建办公楼 2021 年 7 月投入使用，因未办理房产证未申报房产税，2023 年税务检查时被认定为偷税。根据《房产税暂行条例》及征管实践，房产只要实际用于生产经营、办公等应税用途，无论是否取得产权证书，均需从使用次月起纳税。上述公司需补缴 2021 年 8 月至 2023 年检查期间的税款，并按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。这一案例印证了 “使用即纳税” 的规则，产权证明仅为权属凭证，不影响纳税义务的产生。

3. 交付与纳税时间对照表

三、临建规定：免税优惠与后续风险

临时建筑的房产税处理需严格区分施工期间与工程结束后不同阶段，依据相关法规准确判定纳税义务。

1. 施工期间的免税政策

根据《财政部 税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（财税地字〔1986〕8号）第二十一条明确指出，凡是在基建工地为施工服务的临时性房屋，如工棚、食堂、材料棚、休息棚以及办公室、茶炉房、汽车房等，不论是施工企业自行建造还是由基建单位出资建造交施工企业使用的，在施工期间，一律免征房产税。例如，甲企业大型建筑工程工地搭建的临时工人宿舍，在整个工程施工期间，无需缴纳房产税。

2. 工程结束后的征税规则

若临时建筑在工程结束后交还或转让给基建单位，根据上述财税地字〔1986〕8号文件规定，应从基建单位接收的次月起恢复征税。比如，乙施工企业将为施工服务而建的临时会议室，在工程竣工后转让给建设单位，建设单位需从接收的次月起，按照房产原值计算缴纳房产税。假设该临时会议室原值50万元，当地减除比例为30%，则建设单位接收次月起应缴纳的月房产税=50×(1-30%)×1.2%÷12=0.035万元。

3. 例外情形的处理

（1）非施工用途：若临时建筑在施工期间并非用于施工相关目的，而是挪作他用，如出租给第三方用于商业经营，即便处于施工期间，也需按照规定缴纳房产税。这是因为改变用途后，已不符合施工期间免税的条件。例如，丙施工场地内的一处临时建筑，在施工期间被出租给一家便利店，该临时建筑需从出租当月起，由出租方按照租金收入或房产余值计算缴纳房产税。

（2）未拆除的临建：工程结束后，若临时建筑未拆除且继续使用，同样需按规定征收房产税。例如，某项目完工后，丁施工方搭建的临时办公室未拆除，被建设单位继续用作仓库，那么从工程结束的次月起，建设单位应将该临时建筑纳入房产税征税范围，依据房产原值申报纳税，避免因忽视纳税义务而产生税务风险。

四、从租计征

从租计征以房产租金收入为计税依据，适用于出租房产的应税情形，其纳税义务与租金收付及租赁行为紧密相关。

1. 核心规则与法条依据

根据《房产税暂行条例》第三条规定，房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。从租计征的税率为12%，这一税率适用于一般出租情形。

计算公式：应纳税额=租金收入×12%

例如，甲企业将自有商铺出租给乙公司，2024年约定年租金100万元（不含增值税），则甲企业当年应缴纳的从租房产税=100×12%=12万元。

2. 特殊租金形式的处理

（1）预收租金：若出租方一次性收取多年租金，根据征管实践，需按租赁期分摊确认各期租金收入并计税。例如，丙企业出租办公楼给丁公司，一次性收取2024-2026年三年租金360万元，则每年应纳税额=360÷3×12%=14.4万元，分别在对应年度申报缴纳。

（2）免租+收租组合：租赁期内先免租后收租的，免租期按从价计征（具体规则见“五、特殊情形的处理”），收租期按从租计征。例如，丁企业出租厂房，2024年1-3月免租，4-12月租金90万元，则免租期按房产原值从价计税，收租期应纳税额=90×12%=10.8万元。

五、特殊情形的处理

1. 无租使用房产

依据《财政部 国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2009〕128号）第一条规定，无租使用其他单位房产的应税单位和个人，应依照房产余值代缴纳房产税。

例如，甲企业无租使用乙企业的一处仓库，该仓库房产原值300万元，当地规定的减除比例为20%，则甲企业需代缴纳的年房产税=300×(1-20%)×1.2%=2.88万元。从纳税义务发生时间来看，自甲企业实际使用该仓库的次月起，便需履行代缴纳税义务。

2. 免租期房产

按照《财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）第二条规定，对出租房产，若租赁双方签订的租赁合同约定有免租期，在免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

例如，丙企业将自有写字楼出租给丁企业，合同约定2025年1月1日至2025年3月31日为免租期，该写字楼房产原值800万元，当地减除比例为15%。那么丙企业在免租期需缴纳的房产税=800×(1-15%)×1.2%×3÷12=2.04万元，从免租期开始的当月所属期起，丙企业就要按规定申报缴纳此期间的房产税。

房产税虽“小”，却牵一发而动全身。从地价并入到临建处理，从地下建筑到附属设备，不管是从价计征还是从租计征，每个细节都可能引发重大税务风险。随着金税四期全面上线，税务机关通过数据共享实现真正的“以数治税”，企业需从被动应对转向主动合规。

作者：中汇江苏税务师事务所经理  王一帆

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