Home-Vision->Research
土地增值税:纳税与欠税
2013.12.02

王冬生


       土地增值税的欠税问题,最近成为一个热点问题。本文不对有关各方的说法进行评价,只是根据有关法规,分析与欠税有关的一般性问题,以期对其他纳税人有一定的借鉴意义。本文包括以下几个问题:
       一、纳税与欠税
       二、土地增值税的纳税与欠税
       三、如何合法“欠税”
       一、纳税与欠税
       欠税是因为没有按时纳税。什么时间应该纳税,又取决于相关法规关于纳税义务发生时间、纳税申报时间等的规定。
       (一) 欠税的定义
       国家税务总局在2004年发布的《欠税公告办法(试行)》(国家税务总局令第9号)中对欠税做了定义:
       “欠税是指纳税人超过税收法律、行政法规规定的期限或者纳税人超过税务机关依照税收法律、行政法规规定确定的纳税期限(以下简称税款缴纳期限)未缴纳的税款,包括:
       1、办理纳税申报后,纳税人未在税款缴纳期限内缴纳的税款;
       2、经批准延期缴纳的税款期限已满,纳税人未在税款缴纳期限内缴纳的税款;
       3、税务检查已查定纳税人的应补税额,纳税人未在税款缴纳期限内缴纳的税款;
       4、税务机关根据《税收征管法》第二十七条、第三十五条核定纳税人的应纳税额,纳税人未在税款缴纳期限内缴纳的税款;
       5、纳税人的其他未在税款缴纳期限内缴纳的税款。”
       总之一句话,欠税是指没有按照税法或税务局规定的期限纳税。如何理解税法规定的纳税期限?这需要分清几个基本概念。
       (二) 纳税义务发生时间、纳税期限、纳税申报期限
       纳税义务发生时间是指什么时间发生纳税义务。如增值税条例规定,合同约定的收款时间就是判定纳税义务发生时间的标准之一,如果合同约定3月15日收款100万(不含税),即使纳税人没有收到款项,账务处理也没有做收入,也没有开具增值税专用发票,纳税义务也发生了,假定没有可以抵扣的进项税,意味着在4月15日之前,要申报增值税17万。
       纳税人可能天天都发生纳税义务,但是不能天天到税务局缴税,而是隔一段时间到税务局申报一次,这就是纳税期限的概念。纳税期限是指隔多长时间申报纳税。增值税、营业税的纳税期限一般是一个月。企业所得税的纳税期限是一年,只不过为保证税款的均衡入库,采取按月或按季预缴的方式。
       如果一个月纳一次税,那么截止到什么时间必须申报呢?这就是申报期限的概念,还是以增值税为例,如果纳税期限是一个月,申报期限是每月的15日之前,申报缴纳上月的税款。如果在每月15日之前,申报并交纳税款,则没有欠税的问题,如果没有申报或申报没有纳税,则发生欠税。
       二、土地增值税的纳税与欠税
       土地增值税(以下简称“土增税”)独特的征收方式,导致其纳税与欠税的问题,比其他税种要复杂,既包括预缴的纳税与欠税,也包括清算的补税与欠税。
       (一)土增税独特的纳税与欠税
        土增税在征收时,采用预缴与清算的方式,先按照毛收入预缴一部分土地增值税,等开发项目可以或应该清算后,再清算实际应该缴纳的土增税,多退少补。这就导致土增税的纳税与欠税,既包括预缴的纳税与欠税,也包括清算的纳税与欠税。
       土增税为什么采取预缴和清算的方式呢?土增税的征收对象是转让房地产的增值额,增值额是指按照收入扣除规定的扣除项目,如土地成本、开发成本、开发费用等后的余额。所以,从理论上讲,只要开发项目最终的销售不确定,实际的成本不确定,是无法准确计算增值额的,也就无法计算土增税的。但是,由于房地产项目开发时间和销售时间都很长,往往是几年的时间,如果等能准确计算出增值额再缴纳土增税,无法满足财政支出的需要。因此,为保证税款的均衡入库,对土增税采取先按照销售收入预缴,等可以清算时,再准确计算应纳的土增税,多退少补。

       (二)土增税的纳税申报时间与欠税
       1、预缴税款的时间与欠税
       关于土地增值税预缴与清算的问题,税收法规有一个逐步明确的过程。土增税暂行条例第十六条规定:“纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入,由于涉及成本确定或其他原因,而无法据以计算土地增值税的,可以预征土地增值税,待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算,多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。”国家税务总局在2010年在《关于加强土地增值税征管工作的通知》(国税发[2010]53号)中明确,“除保障性住房外,东部地区省份预征率不得低于2%,中部和东北地区省份不得低于1.5%,西部地区省份不得低于1%,各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率(地区的划分按照国务院有关文件的规定执行)。对尚未预征或暂缓预征的地区,应切实按照税收法律法规开展预征,确保土地增值税在预征阶段及时、充分发挥调节作用。”从文件中可以看出,直到2010年,可能还有地方没有预征土增税。
       纳税人预缴是否欠缴了土增税,应按照各地关于预缴的期限和申报截止期限,判定应该预缴的税款是否存在欠税。
        2、清算补税的时间与欠税
       国家税务总局在2009年才下发了《关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》(国税发[2009]91号),规定了清算的两种情况,即:纳税人应该清算和税务局要求清算。
       (1)纳税人应该清算的情况
       纳税人符合下列条件之一的,应进行土地增值税的清算。
       1)房地产开发项目全部竣工、完成销售的;
       2)整体转让未竣工决算房地产开发项目的;
       3)直接转让土地使用权的。
       (2)税务局要求清算的情况
       符合下列条件之一,主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。
       1)已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;
       2)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;
       3)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;
       4)省(自治区、直辖市、计划单列市)税务机关规定的其他情况。
       应该清算的纳税人,应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目,由主管税务机关确定是否进行清算;对于确定需要进行清算的项目,由主管税务机关下达清算通知,纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。但是90日内办理清算手续,并不意味着补缴土增税,因为税务局还要审核。
        纳税人在办理清算手续时,应提供土地增值税清算表;开发项目清算说明;项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单等凭证;《土地增值税清算税款鉴证报告》等。
       税务局在收到纳税人的清算资料后,应进行审核,土地增值税清算审核结束,主管税务机关应当将审核结果书面通知纳税人,并确定办理补、退税期限。
       也就是说,清算时,如果纳税人需要补税,如果没有按照税务局书面通知的最后时间补缴税款,才产生欠税的问题。
       三、如何合法“欠税”
       一些纳税人欠税的原因是没有足够的资金缴纳税款,根据《税收征收管理法》及《税收征收管理法实施细则》,如果纳税人因不可抗力,导致较大损失,或当期货币资金在支付工资和社保后,不足以支付税款,可以向省级税务局申请,缓缴税款,但最长不超过三个月。 
       因此,如果需要缓缴税款,可以考虑通过合法渠道解决问题。